Шанс для нової справи: як підприємцю вигідно орендувати приміщення

Кількість приміщень, які підходять для відкриття магазину, салону краси або аптеки значно зросла. Ціни на оренду знизилися і це хороша новина для підприємців, пише ШОТАМ.

Зараз можна орендувати приміщення для відкриття ресторану в самому центрі Києва – в районі Майдану, вул. Великої Васильківської, розповідає генеральний директор компанії «Ресторанний консалтинг» Ольга Насонова. «Ще рік тому спостерігався дефіцит і знайти об’єкт, що відповідає всім очікуванням, було дуже складно», – розповідає вона. Багато бізнесменів з цієї причини згортали свої програми з розвитку. Зараз у них з’явився шанс.

Представники малого і середнього бізнесу переважно відкривають свої об’єкти на перших поверхах житлових будинків. І не завжди в центральній частині міста. Для невеликого продовольчого магазина або перукарні важливі стабільний потік потенційних відвідувачів, тому часто підприємці віддають перевагу прохідним місцям в густонаселених районах міста. Але якщо бізнесмен, наприклад, купив франшизу для відкриття кафе відомої в усьому світі торгової марки, то йому краще орієнтуватися на центральну частину міста. За такою ж схемою часто працюють магазини одягу, взуття та аксесуарів. Свої перші магазини в нашій країні їм теж необхідно відкрити в центральній частині міста – це вимога власників торгових марок. Вони хочуть, щоб про вихід їх мережі в Україні дізналося якомога більше потенційних відвідувачів.

Періодично підприємці поглядають у бік торгових центрів, які динамічно розвиваються. Але потрапити туди не завжди просто. Орендні ставки в них можуть бути на 30-50% вище, ніж доведеться платити за приміщення на першому поверсі житлового будинку. Але і самі керуючі центрами в першу чергу віддають місця магазинам відомих торгових марок, а підприємцям пропонують не найкращі приміщення.

Ціни знижуються

Приміщення звільняються з кількох причин. Одна з них – криза внаслідок коронавірусу, яка зробила роботу деяких ресторанів, магазинів або салонів краси нерентабельною. В першу чергу постраждали ті підприємці, які погодилися платити підвищені орендні ставки. Потрібно правильно прораховувати витрати на оренду, каже Ольга Насонова. Адже крім неї заклад несе й інші витрати – на оплату комунальних послуг, заробітних плат співробітників, на прибирання та охорону. «За моїми підрахунками, оренда повинна займати не більше 22% від продажів ресторану. Це максимальна цифра. Все що більше – призводить до збитків », – каже Насонова. Схожі цифри називають і власники магазинів, салонів краси та ін.

Представники малого і середнього бізнесу переважно відкривають свої об’єкти на перших поверхах житлових будинків. І не завжди в центральній частині міста. Для невеликого продовольчого магазина або перукарні важливі стабільний потік потенційних відвідувачів, тому часто підприємці віддають перевагу прохідним місцям в густонаселених районах міста

Але є й інша причина, яку також потрібно враховувати майбутнім підприємцям. Директор київського агентства нерухомості Брок-ріелті Дмитро Корчев розповідає, що багато підприємців під час кризи змогли перебудувати свою роботу і відмовитися від офісу. Деякі з них мають намір працювати за цією схемою в найближчий рік. Тим більше, що масова вакцинація від коронавірусу відбудеться не раніше весни-літа наступного року.

Які приміщення зараз можна орендувати? Наприклад, в Києві це можуть бути місця в наближених до центру районах міста, в житлових масивах і на перших поверхах новобудов. Пропозиція зростає з кожним днем, тому знайти вигідну пропозицію можна буквально в кожному районі. У центрі міста плата становить $ 30-50 за кв м на місяць, а ось у спальних районах орендодавці готові укладати договори в гривні по 400-500 грв за кв м на місяць. Експерти радять торгуватися. Для цього можна проаналізувати розмір плати в приміщеннях, які знаходяться по сусідству, що дозволить знизити ціни на 15-20%.

При проведенні переговорів можна запропонувати і альтернативу – платити орендну плату в залежності від виручки. В середньому плата становить 10-15% від продажів на місяць. Зазвичай в договорах визначається мінімальний розмір ставки, наприклад, 20 тис. грв. на  місяць. Нижче цієї суми орендар платити не може. Але якщо у магазина непогано йдуть справи і виручка зростає, то орендний платіж може вирости до 25-30 тис. грв на місяць. На такі умови роботи погоджуються все більше орендарів.

Пропозиції в регіонах

Тенденції в найбільших українських містах дуже схожі на київські. В Одесі, розповідає ріелтор місцевого агентства нерухомості Олександр-N Олексій Красотов, під час карантину відбулася ротація орендарів. Деякі відмовилися від своїх приміщень, але на їх місце з травня прийшли нові гравці. «Особливо активними є підприємці, які хочуть відкрити свій магазин або заклад громадського харчування. А ось салонів краси поки відкривають менше », – говорить він. При цьому свій бізнес розвивають не тільки місцеві бізнесмени, але і підприємці з інших регіонів країни. Вони приїжджають спробувати щастя в приморському місті. Орендні ставки в Одесі приблизно на 10-15% нижче, ніж в столиці.

Під час карантину у Львові, розповідає директор агентства нерухомості Варіант і глава Львівського регіонального відділення Асоціації фахівців з нерухомості Андрій Борисов, орендодавці надавали знижки до 50-70% від первісної вартості оренди. Багато хто зрозумів, що краще піти на поступки, ніж втратити вигідного клієнта. Це теж хороший аргумент при проведенні переговорів. У червні вони спробували повернути ціни на докарантинний рівень. Але все одно на знижки можна претендувати. В середньому розмір дисконту становить до 30% від заявленої вартості оренди. Найдорожчі приміщення в столиці Галичини знаходяться на пл. Ринок, де ставки доходять до $ 100 за один кв м на місяць. У наближених районах – на пр. Свободи та Шевченка вона складають $ 60 за один кв м на місяць. У віддалених спальних районах плата становить приблизно $ 10 за кв м на місяць.

У Дніпрі та Харкові орендувати приміщення можна в середньому за $ 30-40 за кв м. Вільні об’єкти, як і в інших великих українських містах, з’являються постійно. До кінця року іх кількість буде поступово збільшуватися, що дозволить потенційним орендарям непогано торгуватися. «Наприклад, одне з приміщень у Львові здавалося за $ 1,8 тис. на місяць. Бізнесмени, які приїхали з Києва, умовили власника здати його за $ 1 тис. на місяць. Зараз вони роблять там ремонт », – каже Андрій Борисов. Економісти прогнозують, що пропозиція буде перевищувати попит, як мінімум, до весни наступного року. Це хороший шанс для підприємця знайти гарне приміщення за привабливою ціною для старту свого бізнесу.

На що варто звернути увагу

Нерідко успішні ресторани або магазини в Києві та інших великих містах змушені були закриватися. Причина – несподіване підвищення орендної плати або розірвання договору. Щоб цього не сталося, керуючий партнер юридичної компанії Кравець і партнери Ростислав Кравець радить наступне: перед тим, як відкрити на першому поверсі житлового будинку магазин, аптеку або перукарню треба переконатися, що приміщення дійсно належить до нежитлового фонду. Відкриття краще узгодити з керівництвом ОСББ, щоб убезпечити себе від можливих конфліктів з мешканцями будинку. Для відкриття ресторану чи аптеки потрібно отримувати спеціальний дозвіл, нагадує Ростислав Кравець. Тому спочатку варто дізнатися про всі вимоги до подібного роду об’єктів, а тільки потім приступати до ремонту приміщення. «Договір краще завіряти нотаріально, навіть якщо він підписаний на рік», – говорить Ростислав Кравець. Тоді власнику буде набагато складніше його розірвати. У документі треба прописати можливість підвищення орендної плати, наприклад, не більше ніж на 10% в рік, що дозволить убезпечити себе від можливих сюрпризів в подальшому. Зараз умови роботи на ринку диктує орендар і цим можна скористатися.